Was ist Wertsteigerung und was ist Werterhalt?

In Wiesbaden ist der Mietwohnungsmarkt schon seit längerem sehr schwierig, gefragte Wohnungsgrößen und Wohnlage bieten kaum noch bezahlbare Angebote.

Mittelmäßige Ausstattungen der Wohnungen werden als überteuerte Rechtfertigung angepriesen und notwendige Instandhaltung der Wohnhäuser auf minimale arbeiten dezimiert.

Aber woher kommt der extreme Mietpreiszuwachs?

Explosionsartig hat sich innerhalb der letzten drei Jahre der Wohnungsmarkt in Wiesbaden mit extremen Preissteigerungen und immer weniger werden angeboten verändert.

Zu viele Investoren und zu wenig Hauseigentümer sind die Ursache.

Viele Investoren verwechseln bei einer Wohnungssanierung Werterhalt mit Wertsteigerung, so wird beispielsweise die Sanierung des Badezimmers aus den 70er Jahren als extreme Wertsteigerung der Immobilie angesehen. Das ist sich allerdings bei der Badezimmersanierung um eine notwendige Sanierung handelt wird in der Regel nie berücksichtigt und somit steigt der Mietpreis von vorher acht Euro pro Quadratmeter auf zwölf Euro pro Quadratmeter obwohl der Mehrwert für den Mieter ausbleibt. Oftmals ist die Sanierung sowieso schon längst überfällig und wird nur durchgeführt, da die Wohnung ansonsten als unvermietbar gilt.

Die Verwechslung zwischen notwendiger Sanierungsmaßnahmen an der eigenen Eigentumswohnung und einer Wertsteigerung wie beispielsweise dem Anbau eines Balkons, den Einbau einer Einbauküche oder einer Klimaanlage führt zu falschen Mietpreiseinschätzungen.

Notwendige Sanierungsmaßnahmen an Wohnungen sind beispielsweise: Erneuerung von Heizkörpern oder Etagenheizungen, Erneuerung von Stromleitungen, Erneuerung von Fußböden wie beispielsweise Parkett, Fliesen oder Laminat, Renovierung der Wohnung, Modernisierung der Fenster oder der Wohnungseingangstür.

Dieser werterhaltenden Maßnahmen sind alle 15-30 Jahre notwendig und dürften eigentlich zu keiner Mieterhöhung führen. Denn eine Wertsteigerung ist hieraus nicht erkennbar.

Beispiele für eine Wertsteigerung einer Mietwohnung sind: der Einbau einer Einbauküche, Anbau eines Balkons, Einbau eines Aufzuges, Änderungen an den Räumlichkeiten für eine bessere Nutzung, Einbau einer Alarmanlage, Möblierung der Wohnung, Einbau einer Klimaanlage, Einbauschränke, Errichtung von Pkw Parkplätzen, Vergrößerung der Wohnung beispielsweise durch einen Anbau oder mit einem Wintergarten.

Zu minimalen Wertsteigerungen könnte beispielsweise die Verlegung eines Parkett-Bodens anstatt eines Laminatbodens darstellen.

Eine Wertsteigerung für einen sanierten Fliesenspiegel in der Küche oder der Austausch einer Gegensprechanlage gerechtfertigt hingegen keine Erhöhung des Mietpreises bei der Neuvermietung.

Bis zu 40 % Steigerung der netto Kaltmiete bei Wohnungen in Wiesbaden (Stadtmitte) in der Kategorie 80-100 m² wurde innerhalb der Jahre 2009-2014 verzeichnet.

Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sind gefragt wie nie!

Wer eine über 100 m² große Mietwohnung mit Balkon, Einbauküche und Modernem Bad in der Stadtmitte von Wiesbaden besitzt wird es leicht bei der Vermietung haben und kann aktuell 1100-1300 € Kaltmiete verlangen.

Quellen: Mietpreisstatistik: IMMO/RO Immobilien

Titelbild: © Shutterstock, Bildagentur Zoonar GmbH

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